Выбираем между договором дарения и купли-продажи: что лучше и в чем разница?

Дарственная или договор купли-продажи, что лучше выбрать между двумя этими популярными формами сделки по отчуждению какого-либо имущества? Правоотношения между гражданами и организациями настолько разнообразны, что иногда непонятно, какое из соглашений целесообразно заключить.

Чем отличается договор дарения от купли-продажи?

Существенные условия дарственной и договора купли-продажи установлены нормами второй части Гражданского Кодекса. По смыслу определений, представленных в законе, эти сделки имеют разные цели, но могут использовать для передачи как движимых вещей, так и недвижимости.

Договор дарения

Под данным документом понимается соглашение, по которому одна сторона передает получателю определенный объект на безвозмездной основе. У одаряемого отсутствует обязательство встречного предоставления, так как эта сделка основывается только на инициативе первой стороны отдать что-либо.

Можно выделить следующие преимущества дарения:

• сокращенный срок пользования недвижимостью после ее получения в дар перед продажей (3 года вместо 5 лет, согласно п. 3 статьи 217.1 НК РФ);
• отсутствие требования к дарителю, соблюсти порядок о преимущественном праве приобретения объекта другими сособственниками;
• возможность расторгнуть договор в случаях, установленных законом (покушение на жизнь дарителя или членов его семьи, близких родственников, умышленное причинение телесных повреждений получателем имущества – статья 578 ГК РФ);
• нераспространение режима общей совместной собственности супругов на недвижимость или другую вещь, переданную одному из них в дар (статья 36 СК РФ).

Дарение имеет и несколько недостатков:

• простота оспаривания договора в суде и признание его недействительным (по сравнению с куплей-продажей);
• дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех совладельцев (статья 576 ГК РФ);
• риск отобрания имущества дарителем (в силу статьи 578 ГК РФ).

Сделка купли-продажи

Это договор, в соответствии с которым продавец, обязуется передать в собственность покупателю имущество за обусловленную плату. В этом случае обе стороны договора должны совершить определенное законом действие навстречу друг другу. Право собственности переходит к покупателю именно в момент полной оплаты стоимости вещи.

Достоинства купли-продажи:

• освобождение продавца от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности от 5 лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года – пункт 4 статьи 217.1 НК РФ);
• наличие меньшего количества условий для отмены сделки, следовательно, куплю-продажу сложнее оспорить в суде;
• сторонами сделки могут быть физические и юридические лица.

Главными недостатками данной сделки являются:

• долгосрочный период ожидания для дальнейшей реализации без НДФЛ, который составляет 5 лет;
• недвижимость, приобретенная по договору купли-продажи в период брака, подчиняется режиму общей совместной собственности, поэтому при разводе делится пополам;
• наличие преимущественного права покупки у других сособственников при реализации доли в недвижимости (статья 250 ГК РФ). Требуется обязательное письменное уведомление совладельцев о намерении продать долю.

Чем отличаются?

Выделяются следующие черты названных договоров, которые их существенно различают:

[ads-pc-2]

• возмездность передачи имущества;
• ограничение по субъектам (в дарении не могут участвовать госслужащие, социальные и медицинские работники и др., а купля-продажа доступна любому дееспособному гражданину);
• форма соглашения (купля-продажа допускается только в виде письменного документа, а дарственная может быть и устная, если стоимость вещи не превышает 3 000 рублей);
• фискальная обязанность (при дарении между родственниками сделка не подлежит налогообложению, а во время совершения купли-продажи стороне придется пополнить казну государства).

[expert_bq id=2408]Покупатель получивший от родственника недвижимость по договору купли-продажи (кроме категорий лиц, указанных в статье 105.1 НК РФ) вправе получить неотъемлемый налоговый вычет.[/expert_bq]

Что дешевле оформить?

Этот вопрос наиболее остро стоит между сторонами, когда они определяются с юридической формой будущих отношений. Договор дарения является менее затратным типом соглашения по ряду причин. Во-первых, стороны освобождаются от уплаты НДФЛ в объеме 13%, если процедура совершается среди ближних родственников.

К ближайшим родственникам в законодательстве причисляются:

• мужья;
• жены;
• дети;
• бабушки;
• дедушки;
• внуки;
• братья и сестры (родные и сводные).

Если дарственная заключается с одним из супругов, то такая вещь не входит в их общее, совместно нажитое имущество, следовательно, его нельзя делить при разводе с другим партнером. Во-вторых, документ не обязательно заверять у нотариуса, подойдет простая письменная форма. Если передается недвижимое имущество, то договор должен быть также зарегистрирован в Росреестре, что влечет за собой затраты на госпошлину (2000 рублей).[ads-mob-1]

Поэтому, если планируется передача квартиры внутри семьи, то следует совершить именно дарение. Но нужно помнить, что для освобождения от уплаты налога потребуется предоставить подлинник документа, подтверждающий родство.

Когда нужно передать имущество третьему лицу, не связанному родственными узами, целесообразно оформить соглашение купли-продажи: юридически правильно составить текст документа и заверить у нотариуса.

Нужно серьезно отнестись к этому вопросу, поскольку, если у сторон возникнут какие-либо претензии, придется решать их через суд. А он в общем оценивает действительность договора.

Эти правила применимы к договорам отчуждения любого недвижимого имущества или крупных вещей, таких как автомобиль, бытовая техника и др.[ads-mob-2]

Кому какой способ передачи недвижимости выгоднее?

К сожалению, иногда выгоду от сделки получает только одна из сторон договора. В этом случае под выгодой следует понимать цель, для которой она совершается.

Например, договоренность о дарении квартиры заключается между ближними родственниками с целью сокрытия дохода от государственных органов. Следовательно, выгода в этой сделке у дарителя, несмотря на то, что по документам он отчуждает свою вещь.

Также целью сделок можно обозначить:

• оформление между гражданами залога квартиры при фактической выдаче под нее займа;
• инвестиционное вложение в недвижимость;
• получение налоговых вычетов.

Поэтому под выгодой можно понимать различные мотивы сторон сделки.

Чаще всего граждане, выбирая тот или иной вид договора, совершают это из-за удобства и юридических последствий сделки. Если сторонами выступают чужие друг другу люди, то от купли-продажи оба лица будут «в плюсе», поскольку их действия априори равнозначны: продавец передает объект недвижимости, а покупатель платит за него соразмерную сумму денег.

Что лучше: продать или подарить квартиру родственнику?

Нельзя однозначно определить, что лучше: дарственная или договор купли-продажи, поскольку многое зависит от целей сторон договора.[ads-mob-3]

Полезность обоих видов сделок в конкретном случае зависит от нескольких критериев:

[ads-pc-4]

1. по стоимости оформления. Обе сделки заключаются в виде письменного документа, который должен отвечать нормам ГК РФ. Заверять у нотариуса их не обязательно, а госпошлину за регистрацию перехода права принадлежности придется заплатить в обоих случаях. Чтобы избежать повторной уплаты лучше сразу воспользоваться услугами юриста, который грамотно составит договор;
2. по размеру налогообложения. При купле-продаже недвижимости платится налог в сумме 13%, если отчуждающее лицо приобрело ее менее 3 лет назад. Это связано с тем, что быстрая продажа ассоциируется с желанием получить выгоду в виде дохода от сделки. Если стоимость объекта менее 1 миллиона рублей, платить налог не нужно.

В случае, когда дар получает посторонний гражданин, он также обязан уплатить в казну государства 13% от стоимости объекта, будь то квартира, комната или дом. Даритель ничего казне не должен, поскольку он выразил свою волю и безвозмездно передал имущество. Если одариваемый близкий родной, он освобождается от уплаты названного налога.

Родственнику лучше подарить квартиру, а не продать, если у лица, отчуждающего имущество, нет намерения получить за него материальную выгоду. Когда обе стороны хотят обогатиться за счет сделки, кто-то из них может не согласиться с дарением. Тогда применима процедура купли-продажи.

Вследствие этого, в каждом определенном случае при сделках с недвижимостью, рекомендуется выбрать наиболее оптимальный и выгодный вариант отчуждения собственности. Нужно исходить из совокупности всех обстоятельств (родственные взаимосвязи, период нахождения в принадлежности, основание получения и др.).