Особенности продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала, и риски для сторон сделки

Многие семьи решают приобрести квартиру или дом, используя средства материнского капитала. Спустя время некоторые задумываются о покупке более просторного помещения. Тогда возникает необходимость в реализации имеющегося жилья. Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала, имеет свои особенности и риски. О них нужно знать и понимать, в каком порядке и как надо оформлять сделку. В противном случае, не избежать возникновения неприятностей.

Можно ли продать недвижимость, приобретенную с участием материнского капитала?

Государство оказывает помощь семьям с детьми в виде выдачи сертификатов на материнский семейный капитал (МСК). Данные средства можно использовать на улучшение условий проживания. Сегодня практически каждая семья имеет возможность получить и использовать такую финансовую поддержку.

Спустя время у некоторых семей возникает вопрос о возможности продажи недвижимого имущества, купленного за средства материнского капитала. Например, было принято решение переехать жить в другой регион, город или страну, приобрести более просторную квартиру.

Реализовать объект, купленный с помощью сертификата на МСК, можно. Никаких проблем не возникнет, если все члены семьи к этому времени достигли совершеннолетия.[ads-mob-1]

Риск столкнуться с определенными трудностями есть у тех родителей, чьим детям еще не исполнилось 18 лет. Для реализации жилья, купленного за маткапитал, потребуется соблюсти ряд условий.

Условия продажи

Основным условием использования сертификата на МСК является оформление купленного жилья в собственность всех членов семьи, в том числе и несовершеннолетних. Органы опеки и попечительства (ООП) следят за тем, чтобы соблюдались законные права лиц младше 18 лет.

Это позволяет предупредить возникновение ситуаций, когда дети лишаются доли в праве собственности. Продать квартиру, в которой прописан малолетний ребенок, будет затруднительно.

Чтобы появилась возможность провести сделку, нужно позаботиться о выполнении таких условий:

• квартира или дом находится в собственности обоих родителей и всех имеющихся детей, в том числе и на ребенка, на которого маткапитал не оформлялся;
• наличие письменного разрешения органов опеки. Получить его, как правило, достаточно сложно. Надо будет доказать тот факт, что запланированная продажа квартиры, купленной за маткапитал, никак не ущемит интересы и права ребенка;
• жилищные условия для детей остаются неизменными или улучшаются в результате продажи недвижимого имущества. Все несовершеннолетние члены семьи должны быть прописаны в новом объекте недвижимости. Важно, чтобы комфортабельность этого жилья была не хуже, чем прежнего помещения;
• за детьми сохраняются права на доли в квартире, равнозначные отчужденному жилью. Размер площади нового объекта на каждого человека не должен быть меньше, чем в проданном помещении.

Как правильно продать жилье с обременением?

Вопрос, как продать недвижимость, купленную на материнский капитал, актуален для многих семей. Такая сделка имеет определенные особенности в проведении. Существует алгоритм действий, которого следует придерживаться, чтобы реализация квартиры прошла без проблем.[ads-mob-2]

[ads-pc-2]Пошаговая инструкция:

• найти ребенку равноценное место жительства. Если продается квартира в городе, а покупается дом в селе, то нужно доказать, что детям так будет лучше. Обосновывать решение следует благоприятной экологической обстановкой, близостью садика или школы и т.п. С продавцом недвижимого имущества надо заключить предварительный договор купли-продажи. Этот документ подтвердит, что жилищные условия ребенка не будут ухудшены;
• договориться со всеми членами семьи о продаже квартиры, приобретенной за средства маткапитала. Обязательно требуется получение письменного согласия супруга или жены на проведение сделки. Документ должен быть удостоверен в нотариальном порядке. Если есть дети старше 14-летнего возраста, то нужно будет дополнительно их согласие на продажу жилья;
• обратиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения на реализацию квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние лица. Следует взять талон на прием к специалисту попечительного совета по месту прописки. Сотрудник выдаст образец заявления, которое надо будет заполнить. Перед тем, как отправляться в ООП, нужно подготовить пакет документов. В него входят гражданские паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, согласие мужа/супруги/ребенка, технический и кадастровый паспорта помещения, выписки из ЕГРН и лицевого счета, предварительный договор купли-продажи, справка об оценочной стоимости квартиры. В органы опеки подаются оригиналы и копии документов;
• дождаться решения ООП. Дело рассматривается в среднем от двух недель до месяца. Представители органов попечительства могут посетить квартиру, которая предлагается взамен отчуждаемой, для удостоверения в том, что жилищные условия ребенка не будут ухудшены, а права и интересы – не ущемлены. Решение ООП оформляется в виде справки. Она действительна три месяца;
• купить квартиру и прописать в нее детей. На это дается 30 календарных дней после получения разрешения ООП. Если не будет выполнено это требование, то органы опеки откажут в продаже жилья, приобретенного за средства маткапитала;
• сформировать комплект бумаг для реализации недвижимого имущества. В него входят паспорта сторон сделки и свидетельства о рождении, справка о составе семьи, договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, разрешение ООП, кадастровый паспорт, акт приема-передачи недвижимости, договор аванса/задатка, выписка из лицевого счета, справка о психическом здоровье. Если интересы продавца представляет другое лицо, тогда дополнительно потребуется оформить доверенность. Бывает, что для проверки чистоты сделки покупатели просят показать и другие документы. Лучше идти на встречу и предоставлять все запрашиваемые бумаги;
• заключить договор купли-продажи квартиры. Сделка обязательно должна быть заверена нотариусом, поскольку проводится отчуждение имущества несовершеннолетних. Нужно заранее определиться, в частную или государственную компанию обращаться для удостоверения. Составление договора купли-продажи рекомендуется доверить специалисту (юристу либо нотариусу).

[expert_bq id=2414]Некоторые семьи специально покупают недвижимость с помощью сертификата на МСК, чтобы потом сразу ее продать и получить на руки деньги. Обналичивать маткапитал по закону нельзя.[/expert_bq]

Особенности и проблемы сделки

Решая продать недвижимое имущество, приобретенное за средства материнского капитала, нужно понимать, с какими сложностями придется столкнуться. В основном проблемы возникают из-за того, что органы опеки не дают разрешение на отчуждение квартиры.

Нередко наблюдаются трудности с формированием пакета документов для ООП, продажи объекта. Бывают сложности и с выпиской/пропиской детей.[ads-mob-3]

Чаще всего проблемы с продажей квартиры, купленной за маткапитал, возникают, если недвижимость приобреталась в ипотеку и есть непогашенный кредит. В этом случае, обязательно нужно будет получить согласие банка на реализацию жилья. Это может оказаться непростой задачей. В квартире зарегистрированы несовершеннолетние лица. Процедура выписки детей – это хлопотный и трудный процесс.

Придется погасить оставшуюся задолженность по ипотеке. Иначе она перейдет на нового владельца жилья. Мало кто согласится покупать недвижимое имущество с обременением. Пока квартира числится в залоге у банка, перерегистрация прав собственности на нее невозможна без предварительного разрешения кредитора.

Риски для продавца и покупателя

Продажа недвижимого имущества, купленного за средства МСК, имеет свои риски для всех участников сделки. Незнание особенностей проведения данной сделки способно привести к появлению ряда неприятных последствий.

Если планируется продажа квартиры через материнский капитал риски продавца и покупателя можно свести к минимуму. Для этого нужно знать алгоритм действий по совершению сделки, положения законодательства, регламентирующего данную сферу.

Основные риски семьи, которая продает недвижимое имущество, приобретенное за маткапитал:

• отказ ООП в выдаче разрешения на осуществление сделки;
• признание договора купли-продажи недействительным. Такое возможно, если документ был оформлен неправильно, имеются факты нарушения прав и интересов несовершеннолетних лиц;
• отсутствие финансовой возможности оплатить НДФЛ в размере 13% от доходов от продажи жилья. Такое случается, когда одновременно приобретается новая квартира. Надо учитывать, что семья имеет право получить освобождение от налогообложения. Этот момент закреплен в статье №217.1 НК России.

Риски для покупателя недвижимости, приобретенной за средства маткапитала:

[ads-pc-4]

• если владелец объекта, купленного по сертификату МСК, не выполнит нотариальное обещание по выделению долей в новом жилье, то заключенная сделка будет признана недействительной. В итоге покупатель останется без квартиры. Вернуть деньги будет проблематично. Подобные ситуации наблюдаются достаточно часто. Это связано с тем, что нет отлаженного механизма контроля за исполнением условия по выделению долей;
• приобретенное жилье может числиться в залоге у банка. В этом случае покупателю придется погасить задолженность. Иначе недвижимость перейдет во владение кредитного учреждения;
• договор купли-продажи может быть оспорен в суде родственниками или непосредственно самим продавцом. Такое нередко случается, если документ оформляется не в соответствии с установленными законом требованиями. Например, заключен в простом письменном виде (без удостоверения нотариусом). В результате продавец лишается квартиры и денег.

Таким образом, продажа жилья, купленного за маткапитал, является рискованной для его владельцев и потенциального покупателя. Чтобы минимизировать вероятность наступления неприятных последствий, нужно действовать грамотно, в соответствии с определенным алгоритмом. Предварительно лучше получить консультацию опытного юриста.