Чек-лист покупателя: как проверить квартиру и документы на нее перед покупкой?

Жилье — товар дорогой, потому сделкам с ним присущ высокий риск. В первую очередь это относится к б/у объектам: существует вероятность признания сделки по целому ряду причин незаконной, при этом деньги покупателю могут и не вернуть. Чтобы не оказаться в такой ситуации, необходимо знать, как проверить квартиру перед покупкой.

Как проверить продавца объекта недвижимости?

Продавца первым делом просят показать паспорт. Номер, серия, имя владельца должны совпадать с указанными в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах.

Копию паспорта отправляют в ГУВМ МВД с запросом подтверждения подлинности или проверяют на сайте данного учреждения. Изучая паспорт, обращают внимание на семейный статус продавца. Если он состоит в браке, необходимо заручиться согласием его второй половины на сделку.

При наличии несовершеннолетних детей потребуется разрешение на продажу квартиры от органов попечительства и опеки.

Проверка новостройки на юридическую чистоту

При покупке квартиры на первичном рынке, застройщика просят показать оригиналы документов:

1. учредительные данной строительной компании;
2. разрешение на строительство;
3. бумаги на землю: правоустанавливающие либо договор долгосрочной аренды;
4. инвестиционный контракт;
5. выписку из реестра на дом;
6. проект;
7. договор на продажу квартиры.

Важно убедиться, что на всех документах совпадают:

• реквизиты застройщика;
• описание здания (недобросовестный застройщик может показать документы на другой дом).

Как самостоятельно проверить чистоту сделки при покупке вторички?

Такую услугу, как проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке, предлагают многие юридические компании. Но многие покупатели в целях экономии средств предпочитают сделать это самостоятельно.[ads-mob-1]

Следует попросить продавца показать документы:

[ads-pc-2]

1. паспорт (см. выше);
2. правоустанавливающие документы. Отражают причину перехода прав собственности к нынешнему владельцу, например, договор купли-продажи или дарения;
3. правоудостоверяющий документ. До 2016 г эту роль играло свидетельство о праве собственности, затем — выписка из ЕГРН;
4. кадастровый паспорт на квартиру;
5. выписка из БТИ. Отображает историю перехода прав собственности до 1998 г;
6. справка по форме №9 («О регистрации»). Перечисляются прописанные и снятые с регистрации лица, обозначается степень их родства с собственником;
7. справка по форме номер 7 («Характеристика жилого помещения»). Сообщаются площади помещений и высота потолка, строительные материалы и отделка, характеристика системы отопления и дата постройки. Важный документ, поскольку продавец или риэлтор часто преувеличивают площади отдельных помещений либо дезинформируют продавца относительно материала стен;
8. справка по форме №12 («О снятии с регистрации некоторых категорий граждан»). В отличие от формы №9, приводятся данные о лицах, пребывающих в местах лишения свободы, проходящих службу в Вооруженных силах РФ по призыву, состоящих на стационарном лечении в психоневрологическом интернате. За такими гражданами сохраняется право прописаться в данной квартире, а соответственно и проживать в ней, даже если владелец поменялся;
9. выписка из домовой книги. Также содержит информацию о зарегистрированных и снятых с учета жильцах. Выдают только собственнику в ЕРЦ;
10. справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
11. справка о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансерах. Подтверждает его дееспособность. В первую очередь ее стоит потребовать у продавца в глубоко пожилом возрасте. Полезно проверить подлинность документа в регистратуре упомянутых учреждений. Если сомнения остаются, проводят медосвидетельствование продавца;
12. согласие супруги/супруга, если продавец состоит в браке. Обязательно заверяется нотариусом.

Планировку, изображенную в кадастровом паспорте, сверяют с фактической. При наличии расхождений от продавца требуют узаконить перепланировку, иначе новому владельцу грозит штраф. Полезно проверить при помощи официального сайта ФНС, не зарегистрировано ли по данному адресу юридическое лицо. Правда, большой проблемы это не представляет, поскольку отменить регистрацию не сложно.

Где и как пробить квартиру на наличие обременений?

Наложение на квартиру обременения влечет за собой ограничение прав собственности: владелец не может продавать ее, прописывать новых жильцов, осуществлять перепланировку и т.д.

Существуют такие виды обременений:

1. арест;
2. залог. Например, жилье купили в ипотеку и долг банку еще не выплачен;
3. аренда. Законом предусмотрено наследование покупателем недвижимого имущества обязанностей арендодателя, значит, на его права распространяются ограничения, обусловленные договором аренды.

Сведения об обременениях содержатся в выписке из ЕГРН.[ads-mob-2]

Также стоит заглянуть на сайты:

1. городского суда. Проверяют, не является ли собственник квартиры участником судебного разбирательства;
2. ФССП. Расшифровка аббревиатуры — Федеральная служба судебных приставов. Проверяют, не открыто ли в отношении продавца исполнительное производство по факту невыплаты штрафов или иных долгов.

Проверка свидетельства о праве собственности на подлинность

Свидетельство о праве собственности выдавалось до 2016 г, после этого правоудостоверяющим документом служит выписка из ЕГРН. Она предоставляет более обширную информацию об объекте и продавце, а также, что особенно важно, о наложенных на недвижимость обременениях. Документ считается актуальным в течение 30 дней.

Есть два варианта выписки: простой и детализированный. В первом указывают лишь данные о собственнике, во втором — историю сделок с объектом недвижимости с момента регистрации в Росреестре.

Свидетельство печатается на гербовой бумаге. Исключаются опечатки, исправления, затертые или скрытые иным способом фрагменты текста — это признаки подделки. Чтобы окончательно удостовериться в подлинности документов, следует сверить их с базой ЕГРН.

Перед тем как проверить собственность на квартиру через Росреестр, уточняют ее адрес, затем делают следующее:

1. выходят на официальный сайт органа;
2. нажимают внизу главной страницы кнопку «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн»;
3. по адресу, кадастровому номеру либо регистрационным данным документа о праве собственности находят нужную квартиру;
4. нажимают на кнопку «Сформировать запрос».

Представленная информация поможет уточнить не только имя владельца, но и площадь объекта недвижимости.

Как документы нужно особо внимательно смотреть?

Просматривая бумаги, важно обращать внимание на следующее:

1. дата оформления. Так, справка об отсутствии долга перед коммунальными службами должна датироваться текущим месяцем, иначе для покупателя есть вероятность унаследовать задолженность, пусть и небольшую. То же касается справок и выписок об отсутствии зарегистрированных лиц. Срок их действия составляет 30 дней, поскольку за это время можно прописать нового жильца;
2. история сделок. Мошенники, незаконно заполучившие квартиру у недееспособного лица, стараются «замести следы» многократными перепродажами с периодичностью менее года. Поэтому факт недавнего приобретения жилья нынешним владельцем должен насторожить;
3. доверенность. Мошенник может использовать уже отозванный документ. Следует связаться с настоящим владельцем и уточнить, имеет ли доверенность силу;
4. стоимость. Попытка сбыть объект по заниженной цене может означать аферу: владелец, вступив в сговор с недобросовестным банком, взял кредит и теперь оформил банкротство. Законодательная база относительно банкротства для физлиц была разработана в 2015 г и с тех пор подобные аферы фиксировались неоднократно. Если гражданин заявил о своей несостоятельности, то кредиторы имеют право оспорить заключенные после этого сделки и изъять приобретенную у него квартиру, даже если она не является ипотечной.

Для выявления факта банкротства следует обратиться в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве либо посетить официальный портал арбитражного суда.

Как узнать, есть ли наследники?

Если жилье получено продавцом в наследство и с этого момента прошло менее 3-х лет (срок исковой давности), прочие наследники могут заявить на него свои права и оспорить сделку. Потому необходимо убедиться в отсутствии таковых. Справку на этот счет выдает нотариальная контора, которая занималась наследственным делом, но только в присутствии собственника жилья.

[expert_bq id=2408]Если есть выбор, рекомендуется отказаться от покупки жилплощади, полученной в наследство менее 3-х лет назад.[/expert_bq]

Как узнать, выставлено ли жилье на продажу?

[ads-pc-3]Для предотвращения мошенничества на основе двойной продажи квартир в новостройках в законодательство были внесены изменения, предусматривающие регистрацию покупателем в Росреестре договора долевого участия.

Таким образом, по базе данного органа можно уточнить, есть ли уже претендент на данную недвижимость.

Несмотря на эту меру, двойные продажи все еще случаются. Одна из причин — делегирование застройщиком полномочий по реализации жилья сторонним компаниям.[ads-mob-3]

Те берут деньги у покупателей, а затем по той или иной причине соглашение между посредником и застройщиком расторгается и последний перепродает квартиры самостоятельно. Потому рекомендуется передавать деньги напрямую компании, ведущей строительство. А если она оформлением не занимается — через надежную, проверенную временем компании по торговле недвижимостью.

Услуги профессионалов и их стоимость

Чтобы минимизировать риски, рекомендуется нанять опытного юриста для сопровождения сделки. Стоимость услуги варьируется в зависимости от региона, рейтинга юридической компании, рискованности сделки и прочих факторов.

В Москве за услуги профессионалов придется заплатить от 50 тыс. руб. Как видно, покупателя квартиры поджидает немало «подводных камней». Потерять деньги можно даже на первичке, не говоря уже о жилье б/у.

Предотвратить убытки поможет обстоятельная проверка, выполненная самостоятельно, либо еще лучше — нанятым юристом.