Основания и порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Не всегда конечный процесс при приобретении и оформлении квартиры или дома, удовлетворяет участников сделки. Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации имеет определенные особенности и сложности. Поэтому нужно знать, как грамотно отменить сделку.

Можно ли аннулировать сделку в одностороннем порядке после регистрации договора?

Заключенный договор купли-продажи (ДКП) является основанием для передачи квартиры, земельного участка, дома и прочего имущества в собственность другого лица. При этом покупатель становится полноправным владельцем объекта только после переоформления прав на него в Росреестре.

Иногда, в процессе эксплуатации помещения покупатель узнал о том, что оно имеет какие-либо серьезные дефекты, обременения в виде больших задолженностей по квартплате, невыписанных жильцов, числится в качестве залогового имущества по ипотеке и т.п.[ads-mob-1]

Продавец, в свою очередь, недоволен несвоевременным либо неполным финансовым расчетом в случае отсрочки платежа (например, покупка совершается за средства материнского капитала). Поэтому вопрос, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после переоформления прав собственности в Росреестре, является достаточно актуальным.

Аннулировать заключенную и исполненную сделку можно. Это делается путем обращения в суд. Проще обстоят дела, если оба участника желают отменить договор.

Возможность расторжения соглашения купли-продажи недвижимого имущества после регистрации, закреплена в главе 29 Гражданского кодекса России:

• в ст. №450 приводится список причин, по которым допускается отмена или изменение условий заключенного контракта;
• ст. 451 посвящена особенностям расторжения договора;
• ст. 452 – обозначает порядок осуществления процедуры сделки;
• в ст. 453 указаны все последствия аннулирования соглашения купли-продажи после перерегистрации права собственности на недвижимость в Росреестре.

Условия отмены

Для отмены договора купли-продажи недвижимого имущества после регистрации нужны веские основания. Должны выполняться определенные условия и требования. В противном случае, расторгнуть сделку не получится.

Условия для отмены ДКП после регистрации:

• причина для аннулирования договора является законной;
• в соглашении прописаны условия для отмены сделки;
• не истек срок исковой давности.

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости:

• одна из сторон существенно нарушает условия заключенного соглашения, что наносит второму участнику сделки серьезный ущерб. Например, продавец не выписал в оговоренные сроки из квартиры членов своей семьи, скрыл явные дефекты здания, не погасил большую задолженность по квартплате;
• прочие случаи, которые предусмотрены действующим законодательством РФ.

Заключенная сделка признается судом ничтожной в таких случаях:

• не соблюдены форма и требования к ДКП;
• один из участников либо обе стороны являются недееспособными либо частично дееспособными;
• сделка была заключена путем обмана, под принуждением, угрозой жизни, здоровью.

Как отменить исполненный договор купли-продажи?

После регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, договор считается исполненным. Поэтому отменить сделку без обращения в суд не получится.[ads-mob-2]

[ads-pc-2]Истец должен иметь веские основания для отмены соглашения, хорошую доказательную базу. Например, возможно расторжение договора купли-продажи по недействительному паспорту или прочему поддельному документу.

Общий алгоритм действий приведен ниже:

• сбор доказательств;
• формирование пакета документов;
• составление искового заявления;
• обращение в суд;
• оплата госпошлины;
• присутствие на заседаниях суда;
• ожидание принятого решения.

[expert_bq id=2408]Если продавец хочет вернуть себе реализованную квартиру (дом, участок земли), а покупатель – деньги, то им стоит заключить новый ДКП. Придется снова проводить перерегистрацию прав владения в Росреестре.[/expert_bq]

По инициативе продавца

Если продавец хочет отменить исполненный договор купли-продажи квартиры либо дома, то ему требуется обратиться в судебную организацию. Необходимо написать исковое заявление по установленному образцу.

В нем следует отразить причины и основания для расторжения соглашения. Важно ссылаться на действующее законодательство. Можно оформить такой документ в суде, непосредственно на приеме у специалиста.

Помимо заявления продавцу потребуется предоставить такие документы:

• гражданский паспорт;
• расширенную выписку из ЕГРН, чтобы доказать, что он ранее являлся владельцем недвижимого имущества;
• заключенный договор с актом приема-передачи жилья;
• доказательства того, что покупатель не выполнил условия, предусмотренные ДКП (отказ принять помещение, не перечислены деньги с сертификата на МСК в качестве оплаты);
• доказательства личного выполнения всех условий и требований, установленных соглашением.

Потребуется оплатить пошлину государству. Ее размер определен статьей №333.19 Налогового кодекса РФ. Для физических лиц пошлина составляет 300 рублей, а для юридических – 6000 рублей. Чек нужно сохранить и предоставить в суд в качестве доказательства перевода денег на указанный счет в полном объеме.[ads-mob-3]

После этого будет начато рассмотрение дела. Если иск будет удовлетворен, то договор признают недействительным. Истец имеет право потребовать определенную сумму денег в качестве компенсации морального ущерба.

По инициативе покупателя

Если у покупателя имеются претензии к продавцу недвижимости и он хочет расторгнуть соглашение, то ему надо обратиться с иском в суд. Предварительно нужно подготовить пакет документов. В него в обязательном порядке входит заявление. При себе стоит иметь гражданский паспорт для удостоверения личности.

Также потребуются:

• договор купли-продажи;
• доказательства того, что продавец нарушил условия заключенной сделки (фотографии плохого состояния помещения, справки из банка о том, что квартира является залоговой, квитанции о задолженности по квартплате и т.п);
• выписка из ЕГРН;
• расписка о получении продавцом денег;
• чек об оплате госпошлины в размере, предусмотренном статьей №333.19 НК РФ.

После сдачи документов будет начат судебный процесс. Если иск будет удовлетворен, то договор признают недействительным. Если решение суда будет не в пользу покупателя, то последний может подать апелляционную жалобу.

Сроки

В действующем российском законодательстве приведен срок исковой давности, когда участники сделки имеют право подать в суд заявление с требованием расторгнуть договор. Срок равен трем годам с момента переоформления права собственности на недвижимый объект (статья №196 ГК РФ).

Для признания сделки ничтожной дается один год. Но даже после истечения этого периода, суд обязан принять заявление. Есть ряд обстоятельств, при которых срок исковой давности может быть восстановлен.

Они связаны с личностью истца и приведены в статье №205 ГК. Например, это юридическая неграмотность, беспомощное состояние, тяжелая болезнь и т.п. Подобные причины признаются уважительными, если они имели место в последние полгода срока исковой давности.

Также важно наличие доказательств. Например, плохое состояние здоровья можно подтвердить медицинской справкой. В ней должен быть указан диагноз и сделана отметка о том, что во время заболевания гражданин был беспомощными и неспособным осуществлять юридически значимые действия.

В противном случае суд может не признать причину уважительной. Если пропуск срока на обжалование гражданин объясняет необходимостью прохождения длительного амбулаторного лечения, то такие обстоятельства, скорее всего, не будут приняты во внимание.

Последствия аннулирования сделки

Аннулирование сделки подразумевает переоформление прав на недвижимый объект, что влечет за собой ряд последствий. Они закреплены на законодательном уровне и прописаны в статье №453 ГК. Последствия могут быть негативными, в том числе и для истца. Поэтому, прежде чем обращаться в суд, нужно взвесить все «за» и «против» такого решения.[ads-mob-1]

Последствия аннулирования исполненного ДКП приведены ниже:

[ads-pc-4]

• обязательства сторон соглашения прекращаются, если другое не предусмотрено договором, законодательством Российской Федерации;
• если сделка будет расторгнута, то участники не вправе требовать друг от друга возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента аннулирования ДКП, если другое не установлено законом, заключенным ранее контрактом. Это означает, что продавец не обязан отдавать деньги, а покупатель – недвижимость, если это не прописано в самом договоре. В результате, расторжение сделки ни к чему не приведет. В этом случае сторонам следует попробовать достигнуть соглашения;
• если ДКП был расторгнут по причине существенного нарушения условий, то пострадавшая сторона вправе требовать возмещения убытков;
• если договор будет признан недействительным, ничтожным, то согласно второму пункту статьи №167 ГК, суд обяжет истца и ответчика вернуть друг другу то, что им было предоставлено по сделке. Это означает, что продавец получит недвижимое имущество, а покупатель – деньги.

Таким образом, расторжение договора после регистрации проводится исключительно в судебном порядке. Для подачи иска придется заплатить пошлину государству. Судебные тяжбы могут затянуться надолго. Поэтому по обоюдному согласию сторонам сделки целесообразно заключить новый договор купли-продажи и вернуть себе то, чем они владели до исполнения ДКП.