Регистрация в ипотечной квартире: можно ли прописаться собственнику, ребенку и третьим лицам?

Ипотека — прекрасная возможность приобрести жилье для тех, кто не имеет средств на его покупку. Один из главных вопросов, волнующих потенциального заемщика — можно ли прописаться в ипотечной квартире? Ответ в законодательстве дается положительный, но с оговорками.

Можно ли зарегистрироваться в квартире, купленной в ипотеку?

Для начала необходимо определиться с юридическим статусом каждой из сторон сделки в отношении приобретенной квартиры, а значит и с их правами на это имущество. Вопреки расхожему мнению, банк собственником жилья не является — он лишь залогодержатель.

Право собственности принадлежит заемщику. Это следует из положений Гражданского кодекса РФ и ФЗ №102 «Об ипотеке».[ads-mob-1]

Перечень необходимых для регистрации документов приведен в ФЗ N 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» от 25.06.1993 (ред. от 01.04.2019) и согласие залогодержателя в нем отсутствует. Региональные законодательные акты с требованием о наличии такого разрешения, например, Постановление Правительства Москвы №859, уступают в приоритете регламенту ФЗ N 5242-1. Соответственно, их положения в случае противоречия документам общегосударственного значения во внимание не принимаются.

Таким образом, федеральное законодательство не чинит препятствий владельцу ипотечной квартиры, желающему зарегистрироваться в ней самому либо прописать кого-либо еще. Но нужно учесть, что помимо государственных нормативно-правовых актов, права кредитора и заемщика регулирует еще один документ — кредитный договор. А его пункты обязательны к исполнению. И здесь все зависит от того, на каких условиях банк выдает ипотеку.

В большинстве случаев финучреждение прописывает в соглашении следующие положения:

1. для регистрации третьих лиц, как и для обременения переданного в залог жилья их правами, требуется согласие кредитора;
2. то же в отношении лиц, имеющих родственную связь с заемщиком, но не относящихся к близким родственникам (супруг, дети, родители);
3. в случае, если заемщик не в состоянии выплачивать ссуду, он обязуется выписать несовершеннолетних детей.

Третий пункт обусловлен особыми правами детей возрастом до 18 лет: их нельзя принудительно выписать без предоставления аналогичного по качеству жилья. По этой же причине банки отказываются принимать в качестве первого взноса материнский капитал, если органы попечительства и опеки требуют оформить долю ребенка на право собственности до заключения сделки купли-продажи.

Если же оформление долевой собственности на ребенка предусматривается после выплаты ссуды (родители подписывают соответствующее долгосрочное обязательство), проблем не возникает. Таким образом, ответ на вопрос о том, можно ли прописать человека в ипотечную квартиру, кроется в договоре займа.

https://youtu.be/CwRSim5aHiI

Перед подписанием следует внимательно изучить его и если условия покажутся излишне жесткими — взять кредит в другом финучреждении. Нарушение соглашения грозит заемщику разрывом отношений. При этом банк потребует досрочно погасить ипотечный займ.

[expert_bq id=2408]Поскольку законодательство на стороне владельца квартиры, теоретически можно истребовать право прописки любого лица в суде. Но конфликтовать с финучреждением настоятельно не рекомендуется, лучше попытаться договориться мирно.[/expert_bq]

Как получить разрешение банка?

Взявший в рассрочку дом или квартиру гражданин должен написать заявление с указанием данных:

• ФИО прописываемого лица;
• степень родства;
• причину регистрации.

Некоторые банки обеспечили возможность подачи такой заявки через официальный сайт. Рассмотрение заявления займет около недели, после кредитор вынесет решение. Во многом оно будет зависеть от платежеспособности заявителя и от того, насколько регулярно тот вносит платежи.[ads-mob-2]

В случае отказа есть два пути:

1. досрочно закрыть кредит;
2. предложить банку оформить регистрируемое лицо как созаемщика (подходит только для супругов).

Регистрация созаемщика отвечает интересам кредитора, поскольку снижает его риски, потому он обычно дает согласие.

Как оформить прописку?

Итак, в договоре прописаны требования, в соответствии с которыми осуществляется прописка в ипотечной квартире. Сбербанк, например, не разрешает без своего одобрения обременять залоговое жилье правами третьих лиц.

Аналогичные положения присутствуют в стандартном ипотечном договоре ВТБ. Следует рассмотреть порядок оформления прописки разным лицам.

Собственнику жилья

ГК РФ и прочие нормативно-правовые акты никак не ограничивают права владельца переданного в залог жилья в части регистрации. Иными словами, у заемщика есть все основания получить прописку в приобретенной квартире, отказ со стороны уполномоченного лица будет неправомерным. Необходимо явиться в паспортный стол и написать заявление по форме №6.[ads-mob-3]

Вместе с заявлением подаются документы:

[ads-pc-2]

• паспорт;
• военный билет, если заявитель военнообязанный;
• листок об убытии с предыдущего места жительства (можно иметь прописку только по одному адресу);
• выписка из ЕГРН (правоудостоверяющий документ на квартиру).

Зарегистрироваться можно в любой момент после оформления права собственности. Процедура занимает не более 3-х дней. Если заявитель остается в том же населенном пункте, в каком был зарегистрирован ранее, листок убытия получать не нужно: выписка будет произведена автоматически.

Также зарегистрироваться можно через МФЦ или сайт госуслуг. Во втором случае после заполнения, формы пользователь получит в электронном виде приглашение явиться в подразделение МВД для оформления прописки.

Несовершеннолетнему ребенку

Согласно законодательству РФ право прописать своих несовершеннолетних детей по адресу собственного проживания для владеющего квартирой родителя столь же неотъемлемо, как и право прописаться самому. Согласие кредитора для этого также не требуется.

Как было сказано, банки в ипотечном договоре оговаривают лишь требование к заемщику выписать детей при отсутствии возможности выплачивать ссуду. Регистрацию оформляют при обязательном личном присутствии и детей, и собственника квартиры.

Собственник предъявляет в дополнение к вышеперечисленным документам следующие бумаги:

• паспорта детей старше 14 лет;
• свидетельства о рождении;
• заверенное нотариусом согласие матери, если жилплощадь принадлежит отцу.

Как и в случае регистрации собственника, на рассмотрение заявления сотрудникам паспортного стола может потребоваться время. Заявителю укажут дату выдачи паспортов с отметкой о прописке.[ads-mob-1]

Родственнику, третьему лицу

Такие граждане также регистрируются в присутствии собственника квартиры.

В дополнение к перечисленным выше документам подаются:

• паспорта регистрируемых;
• свидетельство о браке, если собственник прописывает вторую половину;
• разрешение банка-залогодержателя;
• копии страницы ипотечного договора с условиями прописки родственников и третьих лиц.

Если документы в порядке и разрешение кредитора получено, в течение установленного законом времени в паспортах проставят отметку о регистрации.

Особенности временной регистрации в ипотечном жилье

ФЗ N 5242-1, часть 5, предписывает всем гражданам меняющим место жительства на период дольше 90 дней, оформлять временную регистрацию. Ее максимальный срок составляет 5 лет.

Возможность временной регистрации третьих лиц, как и постоянная прописка, регулируется положениями ипотечного договора. Законодательство не запрещает делать это владельцу квартиры, переданной в залог.

Что делать в случае отказа?

В случае неправомерного отказа следует напомнить сотруднику паспортного стола о следующих нормативно-правовых актах:

[ads-pc-3]

1. ФЗ N 5242-1, часть 3 содержит перечень необходимых для прописки документов, согласие залогодержателя в нем отсутствует;
2. ст. 29 ФЗ №102 «Об ипотеке» и ч. 1 ст. 346 ГК РФ. Разрешают владельцу оформленного в залог имущества пользоваться им на свое усмотрение, если это не идет вразрез с назначением объекта и законодательством РФ;
3. при отказе прописать несовершеннолетних детей: ст. 20 ГК РФ и ФЗ N 5242-1, часть 3;
4. ст. 209 ГК РФ. Декларирует право владеть, распоряжаться и пользоваться собственным имуществом. Если оно передано в залог, не допускается лишь отчуждение без согласия кредитора. В остальном закон приписывает собственнику те же права, что и владельцу квартиры, приобретенной за свои деньги.

Если доводы не возымели действия, заказным письмом с уведомлением о вручении в вышестоящее подразделение ГУВМ МВД направляется жалоба. Если и оттуда последует отказ, следует обратиться в суд. При этом копия отказа прикладывается к иску.

Прописаться по месту жительства крайне важно. Это позволяет получать субсидии и льготы, полис медстраховки и СНИЛС, оформлять детей в школу и дошкольное учреждение, заключать договора и устраиваться на работу. Регистрироваться в ипотечной квартире закон не запрещает, но в отношении дальних родственников и посторонних для этого требуется получить разрешение банка.